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房子不是用來(lái)炒的:怎樣才能管住炒房
發(fā)布時(shí)間:2016.12.20  瀏覽次數(shù):6820次   來(lái)源:尚邦公考

  剛剛閉幕的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出,“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”,引得社會(huì)高度關(guān)注。怎樣界定“炒”?“炒”的弊端有哪些?我們又該怎樣管住“炒”?記者就這些問(wèn)題采訪了業(yè)內(nèi)權(quán)威專家。

  問(wèn)哪些行為算炒房?

  記者:我們平日里經(jīng)常說(shuō)“炒房”,能否給它一個(gè)清晰的定義?

  清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)劉洪玉:人們最熟悉的“炒”,應(yīng)該是“炒股票”,買了賣、賣了再買,主要通過(guò)買賣差價(jià)獲利。針對(duì)住房的“炒”就是人們常說(shuō)的“炒房”,它的實(shí)質(zhì)是住房投機(jī),基本特征是:買的目的既不是為了自己住,也不是為了租給別人住,而是閑置在那里等待房?jī)r(jià)漲起來(lái)后轉(zhuǎn)手出售。也就是說(shuō),買的目的就是為了賣,為了獲得買賣差價(jià)或增值收益。

  記者:通常來(lái)說(shuō),投機(jī)性購(gòu)房肯定算炒房,那么投資性購(gòu)房算不算?如何區(qū)分投機(jī)與投資呢?

  劉洪玉:我認(rèn)為,區(qū)分“炒”與“非炒”,或者投機(jī)與投資的一般準(zhǔn)則是:如果買的目的是為了賣就是炒;如果買了房子,閑置在那里不使用、不出租就是炒;如果買房后,把房子租出去,雖然也不排除業(yè)主在其后的某個(gè)時(shí)間點(diǎn)把房子賣掉獲得增值收益,但還是可以把這種行為叫做“住房投資”,不屬于“炒”。

  中國(guó)社科院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心主任倪鵬飛:正如你所說(shuō),投機(jī)性購(gòu)房具有典型的炒房特征。而對(duì)于投資而言,大致分成兩種:第一種是待價(jià)而沽的住房投資買賣,這種投資的目的就是為了等過(guò)一段價(jià)格上漲之后再賣出,它與投機(jī)的區(qū)別僅僅在于持有的時(shí)間比較長(zhǎng),我認(rèn)為也算炒房行為;第二種:投資購(gòu)買長(zhǎng)期持有,但用于出租給他人居住,這種投資具有居住屬性。通過(guò)購(gòu)房面積、實(shí)際用途、購(gòu)房杠桿資金比例、買賣時(shí)間長(zhǎng)短等可以大致確定是否屬于炒房。

  記者:也有業(yè)內(nèi)人士指出,不管租不租,購(gòu)房數(shù)量也是重要指標(biāo)。明顯超出自住數(shù)量的,尤其使用了過(guò)高杠桿的,也算炒房,比如,炒房團(tuán)。您怎么看?

  國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)研究所原所長(zhǎng)、研究員任興洲:怎么算炒房,目前還沒有一個(gè)定論,不同人可能有不同的理解。

  像過(guò)去的“炒房團(tuán)”一買就是幾套、十幾套,甚至一買就是一個(gè)單元的現(xiàn)象現(xiàn)在可能不多了,主要是因?yàn)橐痪、二線城市房?jī)r(jià)已經(jīng)比較高了,一些城市還采取了限購(gòu)措施,但是,今年以來(lái)一線城市和部分熱點(diǎn)二線城市以個(gè)人、家庭為單位的“炒”房現(xiàn)象還是屢見不鮮的。

  問(wèn)炒房為啥不可?

  記者:住房本就具有居住和投資雙重屬性。既然如此,為什么不能拿來(lái)“炒”?炒房有哪些弊端,會(huì)帶來(lái)什么后果?

  劉洪玉:正是因?yàn)樽》烤哂芯幼『屯顿Y雙重屬性,而不是僅有投資的單一屬性,所以才不能“炒”。保障和保護(hù)全體居民的住房權(quán)利,是政府的責(zé)任,而過(guò)分強(qiáng)調(diào)住房的投資屬性,則會(huì)損害其居住屬性。比如,炒房推高房?jī)r(jià)后,會(huì)讓更多的居民難以獲得住房或增加支付壓力,會(huì)形成大量住房資源閑置、導(dǎo)致社會(huì)資源浪費(fèi),還會(huì)讓住房需求信息失真、導(dǎo)致過(guò)量供應(yīng)等等。此外,炒房是基于預(yù)期的投機(jī)行為,遇到市場(chǎng)不景氣時(shí),投機(jī)者最容易出現(xiàn)集體的“預(yù)期逆轉(zhuǎn)”,從而誘發(fā)區(qū)域性系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。

  任興洲:“炒房”的危害是很大的。從過(guò)去一年來(lái)房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的城市來(lái)看,炒房帶動(dòng)了社會(huì)的集體恐慌,不斷地、快速地推高房?jī)r(jià),造成了房地產(chǎn)泡沫,也使房?jī)r(jià)嚴(yán)重背離了其自身價(jià)值和當(dāng)?shù)匕傩盏氖杖胨健7康禺a(chǎn)行業(yè)的特征是產(chǎn)業(yè)鏈特別長(zhǎng)、與金融聯(lián)系十分緊密,所以當(dāng)樓市泡沫過(guò)高就存在著相當(dāng)大的風(fēng)險(xiǎn)隱患,一旦泡沫破滅,很可能帶來(lái)系統(tǒng)性的風(fēng)險(xiǎn)!俺捶俊边對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)形成很強(qiáng)的擠出效應(yīng),人們不愿意投資實(shí)業(yè),覺得“干什么都不如炒房”,這不僅不利于實(shí)體經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型升級(jí)和創(chuàng)新,而且會(huì)扭曲整個(gè)社會(huì)的價(jià)值觀、財(cái)富觀,長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看,對(duì)我國(guó)未來(lái)的總體競(jìng)爭(zhēng)力會(huì)帶來(lái)很大的負(fù)面影響。

  倪鵬飛:雖然住房有雙重屬性,但居住是住房本源的、第一位的屬性,投資屬性則是派生的屬性,既來(lái)源于居住屬性也應(yīng)服務(wù)于居住屬性,比如投資后通過(guò)出租實(shí)現(xiàn)收益。

  炒房不僅會(huì)拖累居住的基本屬性、導(dǎo)致房?jī)r(jià)高漲,還會(huì)產(chǎn)生許多不能容忍的危害:炒房使得市場(chǎng)需求大大超過(guò)真實(shí)的居住需求,不僅影響到價(jià)格,還會(huì)通過(guò)價(jià)格影響供給,造成資源錯(cuò)配和嚴(yán)重浪費(fèi);炒房不創(chuàng)造任何價(jià)值,但它造成的樓市短期虛假繁榮和高額利潤(rùn),導(dǎo)致全社會(huì)資源要素向房地產(chǎn)聚集和流動(dòng),嚴(yán)重影響創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)、實(shí)業(yè)發(fā)展、結(jié)構(gòu)調(diào)整、轉(zhuǎn)型升級(jí)。

  記者:今年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議突出強(qiáng)調(diào)了住房的居住屬性,這與當(dāng)前住房市場(chǎng)的發(fā)展水平與階段性特征有何關(guān)聯(lián)?

  倪鵬飛:當(dāng)前,我國(guó)住房市場(chǎng)總體上已經(jīng)跨過(guò)了極度短缺期,進(jìn)入了相對(duì)飽和期。不過(guò)也出現(xiàn)一個(gè)很明顯的現(xiàn)象:一方面,一二線城市的部分居民,新進(jìn)入和將要進(jìn)入城市的居民住房嚴(yán)重不足;另一方面,一部分中高收入階層居民,在解決自住房問(wèn)題后,擁有不斷增長(zhǎng)的財(cái)富需要投資,房地產(chǎn)就成為很好的投資選擇。這一背景下,如果不強(qiáng)調(diào)住房的居住功能,模糊地認(rèn)為房地產(chǎn)具有雙重屬性,就會(huì)讓“炒房”找到理論依據(jù),甚至導(dǎo)致“炒房”泛濫;強(qiáng)調(diào)了居住功能,提出大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng),則能將供需兩端結(jié)合得更好,既解決外來(lái)人口居住問(wèn)題,又解決部分中高收入居民投資問(wèn)題,從而促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)健發(fā)展。

  劉洪玉:高房?jī)r(jià)、高地價(jià)會(huì)嚴(yán)重影響一個(gè)城市、一個(gè)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展能力和國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力。當(dāng)前,我國(guó)正處在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型和結(jié)構(gòu)調(diào)整的關(guān)鍵時(shí)期,要實(shí)現(xiàn)全面建成小康社會(huì)的目標(biāo),必須要集中精力,把主要社會(huì)資源和能力投放到改革創(chuàng)新、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和社會(huì)發(fā)展上來(lái)。在這個(gè)階段,強(qiáng)調(diào)住房的居住屬性,就是讓人們不要過(guò)分關(guān)注住房的投資屬性,不要為了追求虛擬的住房?jī)r(jià)值而把過(guò)多的社會(huì)資源投入其中。

  問(wèn)怎么管住“炒”?

  記者:2016年,我國(guó)部分城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)過(guò)快上漲!俺础痹谶@其中扮演了什么角色?房?jī)r(jià)為什么會(huì)“炒”起來(lái)?

  劉洪玉:在這輪房?jī)r(jià)上漲中,炒房扮演了推波助瀾的作用。過(guò)去一年,部分熱點(diǎn)城市的房?jī)r(jià)上漲了50%以上,買房時(shí)還能使用住房抵押貸款加杠桿,使得一些炒房者的自有資金投資收益率超過(guò)100%。市場(chǎng)上有不少人深諳此道,甚至把“炒房”當(dāng)成了自己的職業(yè)。

  任興洲:今年部分城市房地產(chǎn)火爆,房?jī)r(jià)快速上漲,“炒房”之風(fēng)又起的原因是多方面的:貨幣政策相對(duì)寬松,制造業(yè)下行壓力較大,大量信貸資金未能流向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì),而是“脫實(shí)入虛”,進(jìn)入到資產(chǎn)領(lǐng)域,尤其是進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。加上去年以來(lái)多次降準(zhǔn)降息,信貸條件寬松,使居民購(gòu)房的能力和意愿明顯提升。另外,一些熱點(diǎn)的二線城市以“去庫(kù)存”的名義,將原來(lái)實(shí)行的限購(gòu)政策取消,也給炒房行為提供了條件。當(dāng)然也要看到,并不是全國(guó)所有城市都存在熱“炒”房地產(chǎn)的問(wèn)題,一些三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)并不熱,“去庫(kù)存”的壓力仍然相當(dāng)大,住房市場(chǎng)城市間分化的特征比過(guò)去更加明顯。

  記者:管住“炒”的手段主要有哪些?哪些可作為常規(guī)手段,哪些應(yīng)作為非常手段,如何更好地使用?

  劉洪玉:要管住“炒”,一是可以通過(guò)信貸政策加大“炒的負(fù)擔(dān)”(提高貸款利率)、降低“炒的能力”(提高首付比例甚至不提供住房抵押貸款)。二是通過(guò)稅收政策給炒房者“去動(dòng)力”,比如炒的套數(shù)越多、交易越頻繁,交易環(huán)節(jié)各稅種的稅率越高等。國(guó)際上,也一般都會(huì)對(duì)炒房行為征收比較高的交易稅和資本利得稅,識(shí)別的方式主要是看該住房是否為家庭的主要住房,以及住房持有期的長(zhǎng)短。非主要住房、持有期在3—5年以內(nèi)的,一般會(huì)面臨比較重的稅。行政色彩濃厚的限購(gòu)或購(gòu)房資格管理可以作為臨時(shí)的最后的手段。

  任興洲:今年國(guó)慶前后,先后有二十幾個(gè)城市針對(duì)房?jī)r(jià)快速上漲、泡沫迅速積累的突出問(wèn)題,出臺(tái)了限購(gòu)限貸等調(diào)控政策,這是比較及時(shí)的。從10月和11月的數(shù)據(jù)看,調(diào)控政策已經(jīng)起到了預(yù)期效果,房?jī)r(jià)過(guò)快上漲勢(shì)頭得到了遏制,市場(chǎng)預(yù)期趨向平穩(wěn)和理性。從調(diào)控實(shí)踐來(lái)看,限購(gòu)作為一種行政手段,對(duì)于快速遏制炒房現(xiàn)象來(lái)說(shuō),還是最有效、最快捷的方式。當(dāng)然,光有限購(gòu)還不行,還需要差別化的信貸政策、稅收政策,加上其他市場(chǎng)監(jiān)管手段,即將經(jīng)濟(jì)的、行政的、法律的手段有機(jī)結(jié)合起來(lái),綜合運(yùn)用,形成“組合拳”。

  2017年,一線城市和部分二線熱點(diǎn)城市短期內(nèi)還不能取消這些調(diào)控措施,主要是因?yàn)楝F(xiàn)階段推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的因素尚未完全消除,一旦放松,有些城市很可能會(huì)出現(xiàn)反彈,泡沫有可能繼續(xù)推高。當(dāng)然,在實(shí)行現(xiàn)有調(diào)控措施的基礎(chǔ)上,還必須像中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出的,“加快研究建立符合國(guó)情、適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制。”



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